Khi chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ chung cư, nhà phố hay mặt bằng văn phòng, nỗi lo lớn nhất của hầu hết chủ đầu tư không chỉ là chi phí mà là sự rối rắm trong quá trình triển khai: “Bắt đầu từ đâu trước? Làm sao xin giấy phép thi công với Ban quản lý tòa nhà? Làm hạng mục nào trước để thợ điện nước, thợ thạch cao và thợ mộc không giẫm chân lên nhau gây trễ tiến độ?”. Một quy trình thi công nội thất trọn gói chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quản lý dự án chuyên nghiệp chính là chìa khóa giải quyết triệt để những rủi ro trên. Bài viết dưới đây của đội ngũ kỹ sư dự án Nội Thất PRIMO sẽ cung cấp bức tranh toàn cảnh từng bước từ lúc nhận chìa khóa nhà đến ngày nghiệm thu dọn vào ở.
Tóm tắt nhanh
- 8 bước chuẩn trong quy trình thi công nội thất tại PRIMO: (1) Khảo sát hiện trạng & Đo đạc laser $\rightarrow$ (2) Duyệt hồ sơ kỹ thuật & Mẫu vật liệu $\rightarrow$ (3) Xin phép thi công với Ban quản lý $\rightarrow$ (4) Bảo vệ hiện trạng & Thi công phần thô/MEP $\rightarrow$ (5) Sản xuất đồ gỗ song song tại nhà máy $\rightarrow$ (6) Lắp đặt nội thất liền tường & Đá/Kính $\rightarrow$ (7) Lắp đặt đồ rời, rèm, đèn & Vệ sinh công nghiệp $\rightarrow$ (8) Nghiệm thu bàn giao & Bảo hành.
- Thời gian hoàn tất thủ tục xin phép Ban quản lý chung cư: Từ 3 – 5 ngày làm việc (PRIMO chuẩn bị toàn bộ bản vẽ đề xuất cải tạo, danh sách nhân sự và hồ sơ pháp lý thay cho chủ nhà).
- Bí quyết rút ngắn 30% tổng thời gian: Tổ chức thi công song song — trong lúc đội công trường xử lý trần, tường, sàn và điện nước (7–10 ngày) thì nhà máy PRIMO đồng thời cắt CNC, dán cạnh và lắp ráp hệ tủ gỗ.
1. Hồ sơ & Thủ tục xin phép thi công nội thất chung cư tại Ban quản lý tòa nhà
Đối với các dự án căn hộ chung cư hoặc văn phòng trong cao ốc tại TP.HCM, bạn không thể tự ý đưa thợ và vật tư vào thi công nếu chưa có Giấy phép thi công (Fit-out Permit) do Ban quản lý (BQL) tòa nhà cấp. Để tránh việc bị đình chỉ thi công hoặc mất tiền phạt do sai quy định, đội ngũ kỹ sư PRIMO sẽ thay mặt chủ nhà chuẩn bị trọn bộ hồ sơ đăng ký gồm 5 hạng mục:
| STT | Tài liệu trong Hồ sơ xin phép BQL | Nội dung chi tiết bắt buộc | Trách nhiệm thực hiện |
|---|---|---|---|
| 1 | Đơn đăng ký thi công & Ủy quyền nhà thầu | Theo mẫu chuẩn của từng BQL (Vinhomes, Masterise, Savills, CBRE, PMC…); giấy ủy quyền của chủ căn hộ cho pháp nhân Nội Thất PRIMO trực tiếp làm việc với BQL. | Chủ nhà ký tên; PRIMO soạn thảo và nộp trực tiếp tại văn phòng BQL. |
| 2 | Bộ bản vẽ kỹ thuật xin phép thi công (4–6 bộ A3) | Mặt bằng hiện trạng; Mặt bằng tháo dỡ – xây mới (nếu có); Mặt bằng bố trí nội thất 2D; Bản vẽ trần thạch cao; Bản vẽ cấp thoát nước & sơ đồ nguyên lý điện MEP; Bản vẽ PCCC (nếu dời đầu báo khói/Sprinkler). | Phòng Kỹ thuật Nội Thất PRIMO trích xuất từ hồ sơ thiết kế nội thất và đóng dấu pháp nhân. |
| 3 | Bảng tiến độ thi công & Biện pháp an toàn | Thời gian bắt đầu – kết thúc từng hạng mục, cam kết giờ thi công gây tiếng ồn (thường 8h30–11h30 và 13h30–17h00 từ Thứ 2 đến Thứ 6/sáng Thứ 7). | Kỹ sư quản lý dự án PRIMO lập theo kế hoạch tiến độ thi công. |
| 4 | Danh sách công nhân & Đăng ký máy móc | Bản sao CCCD của giám sát và đội thợ để làm thẻ ra vào hầm/thang hàng; danh sách thiết bị cầm tay (máy cắt, máy khoan, máy bắn vít, bình chữa cháy xách tay). | Bộ phận Hành chính – Công trình PRIMO đăng ký. |
| 5 | Khoản tiền ký quỹ thi công (Fit-out Deposit) | Từ 10.000.000 – 30.000.000 VNĐ (tùy quy định từng chung cư). Khoản tiền này được BQL hoàn trả 100% sau khi nghiệm thu không làm hư hỏng khu vực công cộng. | Chủ nhà hoặc PRIMO chuyển khoản vào tài khoản BQL tòa nhà; nhận lại biên lai hoàn cọc khi xong công trình. |
2. Chi tiết 8 bước trong quy trình thi công nội thất trọn gói tại Nội Thất PRIMO
Một quy trình chuẩn mực giúp kiểm soát chặt chẽ 3 mục tiêu: Đúng bản vẽ 3D ($\ge$ 95%) – Đúng tiến độ cam kết – Không phát sinh chi phí. Dưới đây là trình tự 8 bước triển khai thực tế:
Bước 1: Tiếp nhận mặt bằng & Khảo sát hiện trạng chi tiết (1 – 2 ngày)
Ngay khi nhận bàn giao mặt bằng từ chủ đầu tư (hoặc sau khi chốt phương án thiết kế), kỹ sư giám sát và kỹ thuật viên xưởng của PRIMO tiến hành khảo sát hiện trạng công trình lần cuối bằng máy cân bằng laser 12 tia để đo đạc chính xác kích thước thông thủy (đặc biệt là các góc tường bị ke lệch, cao độ dầm bê tông, vị trí hộp gen kỹ thuật và tim ống cấp thoát nước).
Bước 2: Chốt Hồ sơ kỹ thuật sản xuất (Shop Drawing) & Ký duyệt mẫu vật liệu (2 – 3 ngày)
Trước khi đưa bất kỳ tấm ván nào lên máy cắt CNC, kỹ sư triển khai sẽ thực hiện quy trình đọc và triển khai bản vẽ nội thất chi tiết từng mô-đun tủ, đồng thời trình chủ nhà ký xác nhận trực tiếp lên Bảng mẫu vật liệu thực tế (Sample Board) gồm: mẫu ván MDF lõi xanh chống ẩm, mã bề mặt Melamine/Laminate/Acrylic, mẫu đá mặt bếp, mã màu sơn tường và mã vải bọc sofa/rèm cửa.
Bước 3: Bảo vệ hiện trạng công trình & Tập kết thiết bị an toàn (1 ngày)
Với các căn hộ đã có sẵn sàn gỗ, cửa chính chống cháy và thiết bị vệ sinh từ chủ đầu tư, bước đầu tiên khi vào công trường của đội ngũ PRIMO luôn là trải bạt xốp PE + bìa carton bảo vệ 100% mặt sàn, bọc nilon kín bồn cầu – lavabo – cục lạnh điều hòa, dán bảo vệ khuôn cửa chính và trang bị đầy đủ bình chữa cháy tiêu chuẩn tại góc công trường.
Bước 4: Thi công cải tạo phần thô, Điện nước âm (MEP), Trần thạch cao & Sơn bả (5 – 10 ngày)
Các hạng mục “ướt” và bụi tại công trường phải được thực hiện dứt điểm từ trên xuống dưới, từ trong ra ngoài trước khi đưa đồ gỗ vào:
- Đi lại hệ thống cơ điện MEP: Cắt rãnh tường bằng máy có hút bụi để dời ổ cắm đầu giường, đi dây nguồn bếp từ, dây đèn LED tủ bếp, ống đồng máy lạnh và đường cấp thoát nước máy rửa chén theo đúng tiêu chuẩn thi công hệ thống điện âm, nước âm.
- Đóng trần thạch cao & Chừa khe rèm âm trần: Gia cố khung xương Vĩnh Tường tại các vị trí treo đèn chùm nặng, chừa sẵn hộc rèm âm trần sâu 150mm – 200mm (được gia cố ván gỗ bên trong để bắn vít thanh rèm chắc chắn).
- Xử lý bề mặt tường, sơn nước & Lát sàn: Thực hiện kỹ thuật bả matit và sơn tường nội thất (sơn lót + 1 nước sơn phủ hoàn thiện trước, chừa nước sơn dặm cuối cùng sau khi lắp xong đồ gỗ).
Bước 5: Sản xuất nội thất gỗ song song tại Nhà máy PRIMO (7 – 12 ngày, chạy song song Bước 4)
Trong suốt thời gian công trường đang làm điện nước và sơn trần ở Bước 4, tại nhà máy sản xuất của Nội Thất PRIMO:
- File bản vẽ Shop Drawing được nạp trực tiếp vào máy cắt CNC tự động để xẻ ván và khoan lỗ cam liên kết với độ chính xác 0,1mm.
- Ván sau khi cắt được chuyển qua máy dán cạnh tự động 6–8 chức năng sử dụng keo PUR giúp đường chỉ cạnh mỏng sắc nét, chống thấm nước tuyệt đối.
- Các chi tiết cánh Pano tân cổ điển hoặc sơn 2K được đưa vào phòng phun sơn màng nước khép kín và sấy khô đủ 48 giờ trước khi bọc màng PE chống trầy xước để xuất xưởng.
Bước 6: Vận chuyển & Lắp đặt hệ nội thất liền tường, Đá, Kính, Phụ kiện (5 – 7 ngày)
Các kiện ván được vận chuyển bằng xe tải lên công trình thông qua thang hàng theo đúng khung giờ đăng ký với BQL. Đội thợ mộc lành nghề của PRIMO tiến hành dựng khung thùng tủ bếp, tủ quần áo kịch trần, vách ốp tivi, giường ngủ; cân chỉnh toàn bộ cánh tủ bằng thước laser; lắp đặt phụ kiện bản lề, ray trượt, đèn LED cảm biến; sau đó đội đá và kính tiến hành lắp mặt đá bếp, kính ốp bếp và vách gương trang trí.
Bước 7: Lắp đặt đồ nội thất rời, Rèm cửa, Thiết bị điện & Vệ sinh công nghiệp (2 – 3 ngày)
Sau khi toàn bộ hạng mục gắn tường hoàn tất và được dặm vá sơn nước sạch sẽ, đội ngũ tiến hành đưa sofa, bàn trà, bàn ăn, ghế ăn, nệm giường vào vị trí; treo rèm cửa 2 lớp (đã ủi hơi nước phẳng phiu); đấu nối thiết bị bếp (bếp từ, máy hút mùi, chậu vòi) và thực hiện tổng vệ sinh công nghiệp chuyên sâu (hút bụi toàn bộ các hộc tủ, lau kính, đánh bóng mặt đá, khử mùi) để căn hộ sẵn sàng đón chủ nhân.
Bước 8: Nghiệm thu bàn giao theo Checklist 50+ điểm & Kích hoạt bảo hành (1 ngày)
Kỹ sư giám sát PRIMO cùng chủ nhà đi kiểm tra từng phòng theo bộ tiêu chuẩn nghiệm thu nội thất,同时 tiến hành nghiệm thu với Ban quản lý tòa nhà để hoàn trả tiền ký quỹ thi công cho chủ nhà và bàn giao Sổ bảo hành kỹ thuật.
3. Bảng tổng hợp thời gian thi công nội thất trọn gói theo loại hình công trình
| Loại hình công trình | Xin phép BQL & Chuẩn bị | Thi công MEP / Trần / Sơn & Sản xuất tại xưởng (Song song) | Lắp đặt Đồ gỗ / Đá / Kính & Vệ sinh bàn giao | Tổng thời gian hoàn thiện |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ 1PN / Studio (35m² – 52m²) | 2 – 3 ngày | 7 – 9 ngày | 4 – 5 ngày | 13 – 17 ngày làm việc |
| Căn hộ 2 Phòng ngủ (60m² – 78m²) | 3 – 4 ngày | 9 – 11 ngày | 5 – 6 ngày | 17 – 21 ngày làm việc |
| Căn hộ 3 Phòng ngủ (85m² – 120m²) | 3 – 5 ngày | 11 – 14 ngày | 6 – 8 ngày | 20 – 27 ngày làm việc |
| Nhà phố 1 Trệt 2–3 Lầu | 1 – 2 ngày | 12 – 16 ngày | 7 – 10 ngày | 20 – 28 ngày làm việc |
| Văn phòng / Coworking Space | 3 – 5 ngày | 10 – 15 ngày | 5 – 8 ngày | 18 – 28 ngày làm việc |
Để dự trù ngân sách tương ứng với quy trình trên, mời bạn tham khảo chi tiết tại bài báo giá thi công nội thất chung cư trọn gói của PRIMO.
Câu hỏi thường gặp về quy trình thi công nội thất trọn gói
Chủ nhà bận rộn không thể có mặt ở công trình hàng ngày thì giám sát tiến độ bằng cách nào?
Ngay khi khởi công, Nội Thất PRIMO thành lập một nhóm Zalo/Viber điều hành dự án riêng gồm Chủ nhà, Kiến trúc sư thiết kế, Kỹ sư giám sát hiện trường và Quản lý xưởng. Cuối mỗi ngày làm việc (hoặc tại từng mốc nghiệm thu ngầm như đi dây điện âm, tập kết ván gỗ, lắp khung tủ), kỹ sư giám sát đều gửi hình ảnh và video báo cáo trực tiếp lên nhóm để chủ nhà theo dõi từ xa 24/7.
Tại sao một số chung cư không cho phép đập tường WC hoặc dời vị trí bếp?
Ban quản lý các tòa nhà chung cư quản lý rất chặt kết cấu chịu lực và trục kỹ thuật đứng (hộp gen cấp thoát nước và chống thấm sàn WC). Bạn hoàn toàn được phép tháo dỡ các vách tường gạch ngăn phòng không chịu lực, nhưng không được đục phá cột/vách bê tông cốt thép và không được dời bồn cầu ra khỏi khu vực sàn âm chống thấm của WC. Kỹ sư PRIMO sẽ kiểm tra bản vẽ hoàn công tòa nhà ngay từ đầu để phương án cải tạo được BQL phê duyệt 100%.
Tiến độ thanh toán hợp đồng thi công nội thất tại PRIMO được chia làm mấy đợt?
Để đảm bảo an tâm tuyệt đối và gắn liền với kết quả thực tế tại công trình, tiến độ thanh toán hợp đồng thi công của PRIMO được chia làm 3 – 4 đợt linh hoạt: Đợt 1 (Tạm ứng khi ký hợp đồng và đặt vật tư sản xuất tại xưởng); Đợt 2 (Khi toàn bộ cấu kiện gỗ đã sản xuất xong và tập kết lên công trình để chủ nhà kiểm tra cốt ván); Đợt 3 (Sau khi lắp đặt xong phần gỗ – đá – kính); và Đợt quyết toán cuối cùng (Chỉ thanh toán sau khi đã nghiệm thu bàn giao hoàn chỉnh).
Nếu thi công chậm tiến độ so với hợp đồng thì Nội Thất PRIMO xử lý thế nào?
Trong hợp đồng thi công của Nội Thất PRIMO luôn có điều khoản cam kết tiến độ rõ ràng bằng văn bản (trừ các trường hợp bất khả kháng hoặc do BQL tòa nhà tạm ngưng điện/thang hàng). Nếu trễ tiến độ do lỗi của nhà thầu, PRIMO chịu phạt tiến độ theo đúng tỷ lệ cam kết trong hợp đồng.
Trải Nghiệm Quy Trình Thi Công Nội Thất Khép Kín – Minh Bạch – Đúng Hạn
Để lại thông tin hoặc gọi ngay cho Nội Thất PRIMO để được kỹ sư dự án tư vấn thủ tục xin phép thi công tại chung cư của bạn và nhận bảng kế hoạch triển khai chi tiết hoàn toàn miễn phí.
