Tìm hiểu báo giá thi công nội thất chung cư trọn gói là bước quan trọng nhất giúp chủ nhà tại TP.HCM chủ động ngân sách trước khi nhận bàn giao căn hộ. Thực tế, tổng chi phí hoàn thiện nội thất một căn hộ không chỉ phụ thuộc vào diện tích (50m², 70m² hay 100m²) mà còn quyết định bởi hiện trạng bàn giao của chủ đầu tư (bàn giao thô hay hoàn thiện cơ bản), cốt vật liệu gỗ, phụ kiện ngũ kim và phong cách thiết kế. Bài viết dưới đây của đội ngũ kỹ sư – kiến trúc sư Nội Thất PRIMO sẽ bóc tách chi tiết đơn giá từng hạng mục theo mặt bằng giá xưởng trực tiếp để bạn dễ dàng lập dự toán chính xác, tránh rủi ro phát sinh chi phí.
Tóm tắt nhanh
- Đơn giá thiết kế nội thất chung cư: Từ 180.000 – 250.000 VNĐ/m² (Nội Thất PRIMO miễn phí 50% – 100% phí thiết kế khi ký hợp đồng thi công nội thất trọn gói).
- Chi phí thi công trọn gói theo quy mô căn hộ: Căn 1PN / Studio (35–52m²) từ 85 – 145 triệu; Căn 2PN (60–78m²) từ 135 – 230 triệu; Căn 3PN (85–115m²) từ 210 – 360 triệu (áp dụng gói gỗ công nghiệp MDF lõi xanh chống ẩm chuẩn E1).
- Yếu tố quyết định 70% ngân sách: Lựa chọn bề mặt phủ gỗ (Melamine, Laminate, Acrylic hay Sơn 2K), thương hiệu phụ kiện tủ bếp – tủ áo (cơ bản hay giảm chấn Blum/Hafele) và khối lượng hạng mục cải tạo trần – sàn – điện nước.
- Cam kết tại xưởng PRIMO: Báo giá bóc tách minh bạch theo từng mét dài/mét vuông trên bản vẽ 3D & 2D kỹ thuật, sản xuất trực tiếp không qua trung gian, bảo hành 12 tháng.
1. Tổng hợp chi phí thi công nội thất chung cư trọn gói theo số phòng ngủ
Khi triển khai dịch vụ thiết kế và thi công nội thất chung cư trọn gói tại TP.HCM, phần lớn các căn hộ từ chủ đầu tư (Vinhomes, Masterise, Keppel Land, Đại Quang Minh, Novaland…) đều đã có sẵn sàn gạch tại phòng khách, sàn gỗ công nghiệp ở phòng ngủ, trần thạch cao cơ bản và thiết bị vệ sinh. Do đó, ngân sách thi công nội thất chủ yếu tập trung vào hệ đồ gỗ liền tường (fit-out), đồ nội thất rời (loose furniture), hệ thống đèn trang trí – rèm cửa và một số điều chỉnh nhỏ về điểm điện nước.
| Loại căn hộ & Diện tích thông thủy | Gói Tiêu Chuẩn (MDF chống ẩm phủ Melamine) | Gói Nâng Cao (MDF chống ẩm Melamine + Acrylic/Laminate) | Gói Cao Cấp / Bespoke (Veneer, Sơn 2K, Đá nung kết, Phụ kiện Hafele/Blum) | Thời gian sản xuất & lắp đặt |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ Studio / 1 Phòng ngủ (35m² – 52m²) | 85 – 115 triệu VNĐ | 120 – 155 triệu VNĐ | 160 – 220 triệu VNĐ | 12 – 15 ngày làm việc |
| Căn hộ 2 Phòng ngủ – 2 WC (60m² – 78m²) | 135 – 175 triệu VNĐ | 180 – 240 triệu VNĐ | 250 – 350 triệu VNĐ | 15 – 18 ngày làm việc |
| Căn hộ 3 Phòng ngủ – 2/3 WC (85m² – 115m²) | 210 – 270 triệu VNĐ | 280 – 360 triệu VNĐ | 380 – 550+ triệu VNĐ | 18 – 25 ngày làm việc |
Lưu ý: Mức dự toán trên áp dụng cho căn hộ đã có hoàn thiện cơ bản (sàn, trần, WC) và bao gồm trọn bộ nội thất phòng khách, tủ bếp trên – dưới, bàn ăn, sofa, kệ tivi, tủ giày và đầy đủ nội thất cho các phòng ngủ. Để xem đơn giá phần thô và thiết kế cho các loại hình nhà phố, biệt thự, bạn có thể tra cứu thêm tại trang bảng báo giá thiết kế & thi công nội thất của PRIMO.
2. Bóc tách chi phí làm nội thất căn hộ 1PN, 2PN, 3PN gồm những hạng mục nào?
Một sai lầm phổ biến khiến chủ nhà bị “đội vốn” từ 20% – 35% khi làm nội thất là chỉ nhìn vào con số tổng của các gói combo giá rẻ mà không kiểm tra kỹ bảng bóc tách khối lượng (BOQ). Một bảng dự toán chuẩn kỹ thuật phải chỉ rõ kích thước (Dài × Rộng × Cao), đơn vị tính (mét dài, mét vuông hay cái), chủng loại cốt gỗ và phụ kiện đi kèm.
2.1. Hạng mục nội thất Phòng khách & Khu vực sảnh vào
Phòng khách và sảnh đón (foyer) là bộ mặt của toàn bộ căn hộ. Với căn hộ hiện đại, khu vực này thường tích hợp tủ giày kịch trần, kệ tivi, vách ốp trang trí sau sofa hoặc sau tivi để che đi sự đơn điệu của mảng tường bê tông.
- Tủ giày kết hợp ghế thay giày & tủ trang trí kịch trần: Thường thiết kế sâu 350mm – 400mm, cao kịch trần (2.600mm – 2.750mm), có khe thoáng hoặc lỗ thông hơi khử mùi, kết hợp đèn LED thanh cảm biến. Khối lượng trung bình từ 3,2m² – 5,5m².
- Kệ tivi treo tường hoặc đặt sàn: Dài từ 1.800mm – 2.400mm, sâu 350mm – 400mm, bo tròn góc nếu gia đình có trẻ nhỏ.
- Vách ốp tường sau Tivi / Sofa: Kết hợp tấm lam sóng, tấm than tre vân đá, kính thủy trà mở rộng không gian hoặc vách gỗ MDF chạy rãnh CNC.
- Đồ rời phòng khách: Sofa văng hoặc sofa góc chữ L (bọc vải bố/nỉ chống thấm hoặc da microfiber), bàn trà mặt đá, bàn ăn 4–6 ghế mặt đá ceramic chống trầy.
2.2. Hạng mục Tủ bếp & Đảo bếp (Chiếm 25% – 35% tổng ngân sách)
Khu bếp là nơi chịu tác động trực tiếp của nước, nhiệt độ cao và dầu mỡ. Vì vậy, tại xưởng PRIMO, toàn bộ thùng tủ bếp đều bắt buộc sử dụng gỗ MDF lõi xanh chống ẩm (độ dày 17mm cho thùng và cánh, hậu tủ 9mm phủ Melamine hai mặt chống mốc), riêng khoang chậu rửa có thể gia cố bằng nhựa Picomat chịu nước 100%.
2.3. Hạng mục Phòng ngủ Master & Phòng ngủ phụ / Phòng trẻ em
Trong căn hộ chung cư, diện tích phòng ngủ thường dao động từ 10m² – 18m². Giải pháp tối ưu nhất là đóng đồ gỗ may đo theo kích thước thực tế sau khi đã khảo sát hiện trạng công trình để tận dụng triệt để từng góc tường, hốc cột:
- Giường ngủ bọc nệm đầu giường hoặc giường có hộc kéo lưu trữ: Kích thước lọt lòng nệm 1m6 × 2m hoặc 1m8 × 2m; thang giường gia cố xương gỗ công nghiệp dày 17mm đan hộp chịu lực cao.
- Tủ quần áo kịch trần (cánh mở hoặc cánh lùa kết hợp cánh kính): Chiều sâu tiêu chuẩn 600mm, chia khoang treo đồ dài, đồ ngắn, hộc kéo phụ kiện và khoang trên cùng cất vali, chăn màn mùa đông.
- Bàn trang điểm / Bàn làm việc & Kệ sách treo tường: Thường thiết kế liền khối với hệ tủ áo hoặc đầu giường để tạo đường nét liền mạch.
3. Bảng đơn giá thi công từng món nội thất lẻ tại xưởng Nội Thất PRIMO
Để bạn tự nhẩm tính chi phí cho căn hộ của mình trước khi nhận bản vẽ, dưới đây là bảng đơn giá tham khảo các hạng mục phổ biến sử dụng cốt gỗ MDF lõi xanh chống ẩm đạt chuẩn an toàn sức khỏe E1 tại xưởng sản xuất trực tiếp của PRIMO:
| Hạng mục nội thất | Đơn vị tính | Quy cách kỹ thuật tiêu chuẩn | Đơn giá tham khảo (VNĐ) |
|---|---|---|---|
| Tủ bếp dưới (cánh Melamine / Acrylic) | Mét dài (md) | Cao 810–860mm, sâu 600mm; MDF lõi xanh chống ẩm 17mm; khoang chậu rửa chống nước | 3.200.000 – 4.800.000 |
| Tủ bếp trên kịch trần (cánh Melamine / Acrylic) | Mét dài (md) | Cao 700–1.100mm, sâu 350mm; MDF lõi xanh chống ẩm 17mm; hậu 9mm | 2.800.000 – 4.500.000 |
| Đá mặt bếp & Kính ốp bếp cường lực 8mm | Mét dài (md) | Đá kim sa / đá trắng sứ / đá nung kết chống ố + kính màu cường lực Hải Long 8mm | 1.450.000 – 3.200.000 |
| Tủ quần áo kịch trần (cánh gỗ MDF) | Mét vuông (m²) | Sâu 600mm, cao kịch trần; thùng và cánh MDF chống ẩm 17mm, bản lề giảm chấn | 2.450.000 – 3.100.000 |
| Tủ quần áo cánh kính khung nhôm (kèm đèn LED) | Mét vuông (m²) | Khung nhôm hệ mỏng anode cao cấp, kính cường lực 5mm màu trà/xám khói, LED cảm biến | 3.600.000 – 4.600.000 |
| Tủ giày kịch trần kết hợp bục ngồi | Mét vuông (m²) | Sâu 350–400mm; MDF chống ẩm 17mm, nệm ngồi bọc da/nỉ, đợt để giày chia tầng | 2.400.000 – 2.950.000 |
| Giường ngủ MDF chống ẩm (1m6×2m / 1m8×2m) | Chiếc | Khung xương chịu lực đan hộp, vạt phản MDF 17mm phẳng kín, bọc nệm đầu giường | 6.800.000 – 10.500.000 |
| Kệ tivi treo tường / đặt sàn | Mét dài (md) | Sâu 350–400mm, cao 300–450mm; ray kéo giảm chấn 3 tầng | 1.950.000 – 2.600.000 |
| Bàn làm việc / Bàn trang điểm treo hoặc có chân | Mét dài (md) | Sâu 500–600mm; MDF chống ẩm 17mm, tích hợp hộc kéo tiện dụng | 1.850.000 – 2.500.000 |
Nếu bạn đang phân vân giữa cốt gỗ MDF và MFC cho từng vị trí khô/ẩm để tối ưu ngân sách, hãy xem bài phân tích chuyên sâu Gỗ MFC và MDF: So sánh, ưu nhược điểm và cách chọn để hiểu rõ cách kết hợp vật liệu thông minh mà vẫn đảm bảo tuổi thọ 10–15 năm.
4. Năm yếu tố làm thay đổi báo giá thi công nội thất căn hộ bạn cần biết
Tại sao cùng một mặt bằng căn hộ 2 phòng ngủ 72m², có gia đình hoàn thiện hết 145 triệu nhưng căn bên cạnh lại đầu tư tới 280 triệu? Sự chênh lệch này nằm ở 5 biến số kỹ thuật sau:
4.1. Phong cách thiết kế nội thất
Các căn hộ theo phong cách nội thất Hiện đại (Modern), Tối giản (Minimalism) hoặc Japandi ưu tiên mặt phẳng thẳng, cánh tủ phẳng không tay nắm nên tiết kiệm nhân công gia công và vật tư hoàn thiện. Ngược lại, các phong cách đòi hỏi phào chỉ PU, cánh tủ soi huỳnh, sơn 2K nhiều lớp như Neoclassical (Tân cổ điển) hoặc chi tiết con tiện gỗ, gạch bông, mây đan mắt cáo của phong cách Indochine (Đông Dương) thường có chi phí thi công cao hơn từ 20% – 35%.
4.2. Chủng loại bề mặt phủ gỗ công nghiệp
Cùng một tấm cốt gỗ MDF lõi xanh chống ẩm, việc chọn lớp phủ bề mặt quyết định trực tiếp đến đơn giá:
- Phủ Melamine: Kinh tế nhất, đa dạng mã màu vân gỗ và đơn sắc, chống trầy xước vừa phải, phù hợp cho thùng tủ và cánh tủ phòng ngủ, phòng khách.
- Phủ Laminate: Dày hơn Melamine, chịu va đập, chống trầy và chịu nhiệt vượt trội, rất thích hợp cho tủ bếp dưới, mặt bàn làm việc hoặc gia đình nuôi thú cưng, có trẻ nhỏ.
- Phủ Acrylic bóng gương (No Line): Bề mặt phẳng mịn như gương, phản xạ ánh sáng cực tốt giúp căn hộ nhỏ trông rộng gấp đôi; chi phí cao hơn Melamine khoảng 25% – 40%.
- Sơn 2K / Phủ Veneer gỗ tự nhiên: Dành cho các thiết kế cần phay rãnh CNC uốn cong hoặc yêu cầu cảm giác vân gỗ sồi, óc chó tự nhiên sang trọng.
4.3. Hệ phụ kiện ngũ kim và phụ kiện thông minh
Một bộ tủ bếp có thể chênh lệch từ 15 – 40 triệu đồng chỉ riêng tiền phụ kiện bên trong: bản lề giảm chấn inox 304, ray trượt âm giảm chấn, tay nâng cánh tủ bếp trên (Blum Aventos HF), giá bát nâng hạ, kệ góc liên hoàn, thùng gạo âm tủ, hệ đèn LED cảm biến đóng mở cánh tủ.
4.4. Hạng mục cải tạo phần thô, trần thạch cao và chiếu sáng
Nếu bạn muốn đập thông vách ngăn phòng khách – bếp, đi lại đường điện âm cho đảo bếp, làm lại trần thạch cao giật cấp khe hắt đèn LED và tính toán lại thiết kế ánh sáng nội thất (Lighting Design) chuẩn độ rọi, ngân sách phần hoàn thiện cơ bản sẽ cộng thêm khoảng 15 – 45 triệu đồng tùy khối lượng thực tế.
4.5. Đơn vị thi công có xưởng sản xuất trực tiếp hay qua trung gian
Làm việc trực tiếp với đơn vị có xưởng sản xuất quy mô máy móc CNC – dán cạnh tự động như Nội Thất PRIMO giúp bạn tiết kiệm từ 15% – 20% chi phí so với các đơn vị thương mại thuần thiết kế phải khoán lại cho xưởng bên ngoài, đồng thời kiểm soát chặt chẽ nguồn gốc ván gỗ và tiến độ bàn giao.
5. Quy trình báo giá & thi công nội thất chung cư không phát sinh tại PRIMO
Để đảm bảo số tiền trên hợp đồng là số tiền cuối cùng chủ nhà thanh toán, Nội Thất PRIMO áp dụng quy trình 6 bước kiểm soát chất lượng và chi phí chặt chẽ:
- Khảo sát hiện trạng & Tư vấn ngân sách (Miễn phí): Kỹ sư PRIMO đến trực tiếp căn hộ đo đạc bằng máy laser, kiểm tra độ phẳng tường/sàn, vị trí đầu chờ MEP và lắng nghe nhu cầu sinh hoạt, hạn mức đầu tư của gia đình.
- Lên mặt bằng bố trí công năng 2D & Dự toán sơ bộ: Tối ưu luồng di chuyển, vị trí kê đồ chuẩn nhân trắc học và gửi bảng khung ngân sách theo từng phương án vật liệu.
- Thiết kế phối cảnh 3D & Hồ sơ kỹ thuật thi công: Sau khi chốt 3D, bộ phận kỹ thuật triển khai bản vẽ chi tiết từng món đồ gỗ theo chuẩn đọc và triển khai bản vẽ nội thất.
- Báo giá bóc tách chi tiết & Ký hợp đồng thi công: Trình mẫu vật liệu thật (mã ván, mẫu đá, mẫu vải/da, mã sơn) để chủ nhà ký duyệt. Áp dụng ưu đãi khấu trừ 50%–100% phí thiết kế.
- Sản xuất tại xưởng & Thi công tại công trình: Tuân thủ nghiêm ngặt tiến độ và kế hoạch thi công nội thất đã thống nhất, hỗ trợ trọn gói thủ tục đăng ký thi công với Ban quản lý tòa nhà.
- Vệ sinh công nghiệp, Nghiệm thu & Bảo hành: Kiểm tra từng khe hở cánh tủ, bản lề, đường keo silicon theo đúng checklist tiêu chuẩn nghiệm thu nội thất trước khi bàn giao chìa khóa; bảo hành chính hãng 12 tháng và bảo trì dài hạn.
Câu hỏi thường gặp
1. Chi phí hoàn thiện nội thất căn hộ 2 phòng ngủ (65m² – 75m²) khoảng bao nhiêu là hợp lý?
Với căn hộ 2 phòng ngủ đã có hoàn thiện cơ bản từ chủ đầu tư, mức đầu tư hợp lý và bền đẹp nhất dao động từ 135 – 195 triệu đồng. Khoản ngân sách này đã bao gồm trọn bộ nội thất phòng khách (sofa, bàn trà, kệ tivi, tủ giày kịch trần), hệ tủ bếp trên – dưới kịch trần bằng gỗ MDF lõi xanh chống ẩm (kèm mặt đá, kính ốp bếp) và đầy đủ giường, tủ áo kịch trần, bàn làm việc cho cả 2 phòng ngủ.
2. Nội Thất PRIMO có phát sinh chi phí ngoài hợp đồng thi công không?
PRIMO cam kết bằng văn bản không phát sinh bất kỳ chi phí nào ngoài hợp đồng đối với các hạng mục đã chốt trong bảng dự toán và bản vẽ 3D/2D. Mọi yêu cầu thêm/bớt hạng mục do chủ nhà đề xuất trong quá trình làm đều được lập phụ lục báo giá rõ ràng và chỉ triển khai khi có xác nhận của chủ nhà.
3. Thời gian thiết kế và thi công trọn gói một căn hộ chung cư mất bao lâu?
Tổng thời gian trung bình từ 20 – 25 ngày làm việc: trong đó 5 – 7 ngày cho giai đoạn thiết kế 2D/3D và 12 – 18 ngày sản xuất đồ gỗ tại xưởng kết hợp lắp đặt tại căn hộ. Trong thời gian xưởng sản xuất, đội hiện trường sẽ đồng thời xử lý điện nước, trần thạch cao và sơn tường để rút ngắn tối đa thời gian chờ đợi.
4. Làm nội thất căn hộ chung cư để cho thuê thì nên chọn gói vật liệu nào để nhanh thu hồi vốn?
Với căn hộ đầu tư cho thuê (như các dự án Vinhomes Ba Son, Vinhomes Central Park, Masteri, Sunrise City), PRIMO khuyến nghị sử dụng cốt gỗ MDF lõi xanh chống ẩm cho khu bếp và gỗ MFC/MDF phủ Melamine vân gỗ hoặc tông trung tính sáng cho phòng khách, phòng ngủ. Bề mặt Melamine chống trầy xước tốt, dễ vệ sinh khi đổi khách thuê và tối ưu chi phí đầu tư ban đầu.
Xem thêm: dịch vụ nội thất chung cư trọn gói · mẫu thiết kế căn hộ 3 phòng ngủ Diamond Island · thiết kế căn hộ Vinhomes Ba Son cho thuê.
