Tại thị trường bất động sản TP.HCM năm 2026, bên cạnh các dự án bàn giao hoàn thiện cơ bản, nhu cầu cải tạo nội thất chung cư cũ (sau 5 – 15 năm sử dụng hoặc khi mua lại căn hộ chuyển nhượng) và thi công hoàn thiện căn hộ bàn giao thô (Raw/Shell Handover) tại các khu đô thị ở Quận 2, Quận 7, Bình Thạnh, Phú Mỹ Hưng, Thủ Đức đang tăng trưởng cực kỳ mạnh mẽ. Chỉ với ngân sách bằng 15% – 25% so với việc đổi sang mua căn hộ mới đắt đỏ, một phương án cải tạo bài bản có thể “lột xác” hoàn toàn căn hộ cũ tối tăm, ẩm thấp thành không gian sống hiện đại, sang trọng như căn hộ mẫu mới bàn giao.
Tuy nhiên, khác với việc chỉ mang đồ gỗ vào lắp đặt cho nhà mới, cải tạo chung cư cũ và hoàn thiện căn hộ thô liên quan trực tiếp đến kết cấu tòa nhà, hệ thống cơ điện âm (MEP), chống thấm sàn WC và hàng loạt quy định khắt khe của Ban quản lý. Bài viết dưới đây của đội ngũ kỹ sư & kiến trúc sư Nội Thất PRIMO cung cấp lộ trình kỹ thuật chuẩn xác và bảng dự toán chi phí thực tế giúp bạn cải tạo nhà an toàn, đúng tiến độ và không phát sinh.
Tóm tắt nhanh 4 nguyên tắc sống còn khi cải tạo chung cư cũ & hoàn thiện nhà thô:
- Nguyên tắc bất khả xâm phạm về kết cấu: Tuyệt đối không đục phá cột, dầm bê tông, vách cứng chịu lực (Shear Wall) và trục hộp kỹ thuật (hộp gen) chung của tòa nhà; chỉ được phép tháo dỡ tường gạch ngăn phòng không chịu lực sau khi được Ban quản lý phê duyệt bản vẽ.
- Ưu tiên làm mới hạ tầng ngầm (MEP & Chống thấm) trước khi làm đẹp: Với chung cư trên 7 năm tuổi, bắt buộc kiểm tra và thay thế đường ống cấp thoát nước khu bếp/WC, đi lại dây điện âm chịu tải cho bếp từ và quét lại chống thấm cổ ống trước khi ốp lát gạch mới.
- Thi công song song (Phần thô tại công trình + Đồ gỗ tại xưởng): Ngay khi đội nề tháo dỡ và cán nền tại căn hộ, xưởng CNC của PRIMO đã đồng thời gia công tủ bếp MDF chống ẩm và hệ tủ kịch trần để rút ngắn tổng thời gian cải tạo xuống chỉ còn 25 – 40 ngày.
- Suất đầu tư tham khảo năm 2026: Cải tạo căn hộ chung cư cũ trọn gói (cả phần thô nhẹ + nội thất) từ 3,2 – 5,5 triệu/m² sàn; hoàn thiện căn hộ bàn giao thô từ A–Z (xây tô, điện nước, điều hòa, trần sàn + full nội thất) từ 6,5 – 10,5 triệu/m² sàn.
1. Phân biệt phạm vi công việc: Cải tạo chung cư cũ vs Hoàn thiện căn hộ bàn giao thô
Mặc dù cả hai đều bao gồm phần xây dựng cơ bản (Fit-out) và phần đồ gỗ nội thất (Interior), nhưng tính chất kỹ thuật và rủi ro tiềm ẩn của hai loại hình này rất khác nhau:
1.1. Cải tạo, sửa chữa nội thất chung cư cũ (5 – 15 năm sử dụng)
Các căn hộ chung cư thế hệ cũ (hoặc căn hộ mua lại trên thị trường thứ cấp) thường gặp 5 vấn đề xuống cấp đặc trưng:
- Mặt bằng bí bách, thiếu sáng: Khu bếp bị xây tường vây kín mít khiến cả bếp và phòng ăn đều tối; logia phơi đồ che khuất ánh sáng phòng khách.
- Tủ bếp và sàn gỗ bị trương nở, mối mọt: Cốt ván dăm cũ hoặc gỗ tự nhiên kém chất lượng ở khoang chậu rửa bị rò nước lâu ngày gây mục nát và bốc mùi ẩm mốc.
- Tường bong tróc sơn, thấm chân tường giáp nhà vệ sinh: Lớp chống thấm sàn WC và cổ ống thoát sàn bị lão hóa sau 7–10 năm làm nước ngấm qua chân tường phòng ngủ tiếp giáp.
- Thiếu ổ cắm điện và ánh sáng tối: Thiết kế điện cũ chỉ có vài ổ cắm nổi bất tiện, dây điện tiết diện nhỏ không đủ tải cho máy rửa bát, bếp từ đôi, máy sấy quần áo hiện đại.
1.2. Hoàn thiện căn hộ bàn giao thô (Raw / Shell Unit)
Ở các dự án cao cấp hoặc Penthouse/Duplex bàn giao thô, chủ đầu tư chỉ bàn giao khung bê tông cốt thép, tường bao ngoài, cửa chính và một điểm chờ cấp thoát nước – điện tổng. Bên trong căn hộ hoàn toàn trống rỗng (chưa có tường ngăn phòng, chưa cán nền, chưa có trần thạch cao, chưa có thiết bị vệ sinh). Ưu điểm tuyệt đối của căn hộ thô là bạn được tự do 100% quy hoạch lại vị trí và diện tích từng phòng theo đúng nhu cầu sinh hoạt của gia đình ngay từ đầu mà không tốn chi phí đập phá tháo dỡ.
2. Sáu hạng mục kỹ thuật phần thô quyết định độ bền 15 năm của công trình cải tạo
Rất nhiều chủ nhà khi cải tạo nhà chỉ chăm chú chọn màu tủ bếp hay mẫu sofa mà giao phó phần thô cho các đội thợ nề tự do không có bản vẽ kỹ thuật. Hậu quả là vừa dọn vào ở được 3 tháng thì trần thạch cao nứt chân chim, sàn gỗ phồng rộp hoặc ban quản lý tầng dưới gõ cửa vì nước thấm xuống trần nhà họ. Tại Nội Thất PRIMO, mọi dự án cải tạo và hoàn thiện nhà thô đều phải trải qua 6 bước kiểm soát kỹ thuật phần thô nghiêm ngặt:
2.1. Tháo dỡ an toàn & Xây trát tường ngăn mới (Nếu thay đổi mặt bằng)
- Trước khi đập bất kỳ bức tường nào để mở rộng phòng khách liền bếp, kỹ sư PRIMO đối chiếu bản vẽ kết cấu gốc của tòa nhà để xác định 100% đó là tường gạch ngăn phòng (không phải vách bê tông cốt thép chịu lực).
- Dùng máy cắt rãnh chuyên dụng cắt đứt mạch vữa tiếp giáp với cột/dầm trước khi đục hạ từng hàng gạch từ trên xuống dưới để không gây rung chấn ảnh hưởng đến căn hộ lân cận.
- Khi xây tường ngăn mới hoặc thu hẹp cửa phòng, bắt buộc khoan cấy thép râu Φ6 – Φ8 vào cột bê tông cũ và đóng lưới thép mắt cáo chống nứt tại toàn bộ các vị trí tiếp giáp giữa tường cũ – tường mới trước khi tô trát.
2.2. Thi công lại hệ thống Điện âm – Nước âm – Điều hòa (MEP)
Tuân thủ đúng quy chuẩn trong bài thi công hệ thống điện âm nước âm tiêu chuẩn kỹ thuật:
- Hệ thống điện âm tường/trần: Toàn bộ dây điện luồn trong ống gen chống cháy cứng hoặc ruột gà lõi thép; tách riêng tuyến dây nguồn 4.0mm² – 6.0mm² kèm Aptomat (CB) độc lập cho bếp từ, lò nướng, bình nước nóng và điều hòa; bố trí công tắc đảo chiều 2 chiều tại cửa phòng và đầu giường ngủ.
- Hệ thống cấp thoát nước: Sử dụng ống cấp nước chịu nhiệt PPR hàn nhiệt và ống thoát PVC Tiền Phong/Bình Minh đảm bảo độ dốc thoát nước ≥ 2%; thử áp lực đường ống suốt 24 giờ trước khi lấp rãnh.
2.3. Xử lý chống thấm sàn nhà vệ sinh, logia và chống nứt tường
Áp dụng quy trình chuyên sâu tại bài kỹ thuật chống thấm chống nứt cho công trình nội thất: đục bỏ lớp gạch cũ sàn WC đến tận mặt bê tông, xử lý cổ ống xuyên sàn bằng vữa không co ngót SikaGrout và thanh trương nở, sau đó quét 2–3 lớp màng chống thấm gốc xi măng полиme 2 thành phần (Sika TopSeal 107 / Kova CT-11A) vén cao lên chân tường 300mm và ngâm thử nước 48 giờ nghiệm thu cùng Ban quản lý tòa nhà trước khi cán nền lát gạch.
2.4. Thi công đóng trần thạch cao và bố trí hệ thống chiếu sáng
Hệ trần thạch cao mới giúp che giấu hoàn toàn các đường ống đồng máy lạnh, ống thoát mùi bếp Φ150mm và dầm bê tông thô kệch. PRIMO sử dụng hệ khung xương Vĩnh Tường Alpha/Basi đúng khoảng cách tiêu chuẩn kết hợp tấm thạch cao chống ẩm cho khu vực bếp và WC (xem chi tiết tại quy trình chuẩn thi công trần thạch cao), đồng thời khoét lỗ đèn theo đúng sơ đồ bố trí đèn phòng khách và phòng ngủ chuẩn Lux.
2.5. Xử lý bề mặt tường, sơn bả hoàn thiện và ốp lát gạch đá – sàn gỗ
Thực hiện đầy đủ các bước trong hướng dẫn xử lý tường trần sàn trước khi hoàn thiện nội thất và kỹ thuật thi công ốp lát gạch đá cho sàn và tường:
- Với tường chung cư cũ bị ố vàng hoặc bong tróc: cạo bỏ lớp sơn cũ, xử lý chống kiềm, bả 2 lớp bột trét xả nhẵn dưới đèn pha kiểm tra độ phẳng, lăn 1 lớp sơn lót kháng kiềm và 2 lớp sơn phủ màu cao cấp (Dulux / Jotun).
- Với sàn gỗ cũ bị phồng rộp: tháo bỏ sàn cũ, kiểm tra độ phẳng cốt nền (sai số ≤ 2mm/2m thước tầm), trải lớp xốp lót cao su non 2mm–3mm chống ẩm và lắp đặt sàn gỗ công nghiệp HDF lõi xanh chịu nước 12mm hoặc sàn nhựa hèm khóa SPC mới.
2.6. Lắp đặt đồng bộ đồ gỗ nội thất sản xuất tại xưởng PRIMO
Ngay khi phần sơn nước và sàn gỗ hoàn tất, toàn bộ hệ tủ bếp, tủ giày, kệ tivi, vách ốp, giường ngủ và tủ quần áo kịch trần đã gia công sẵn tại xưởng PRIMO được chuyển lên căn hộ lắp ráp hoàn thiện chỉ trong 3 – 5 ngày, rút ngắn một nửa thời gian chờ đợi cho chủ nhà.
3. Bảng báo giá cải tạo nội thất chung cư cũ & hoàn thiện căn hộ bàn giao thô (2026)
Chi phí cải tạo phụ thuộc trực tiếp vào hiện trạng căn hộ và khối lượng hạng mục phần thô cần can thiệp. Dưới đây là bảng đơn giá và dự toán thực tế tại Nội Thất PRIMO:
| Gói dịch vụ cải tạo / hoàn thiện | Hạng mục công việc bao gồm | Thời gian thi công | Ngân sách dự kiến (Căn 2PN 65m²–78m²) |
|---|---|---|---|
| Gói 1: Làm mới bề mặt & Thay nội thất (Makeover) | Không đập tường; tháo dỡ đồ gỗ cũ, dặm vá sơn lại toàn bộ tường trần, thay sàn gỗ mới, đi thêm ổ cắm + đèn LED, đóng mới trọn gói nội thất khách – bếp – 2 phòng ngủ | 15 – 22 ngày | 145.000.000 – 220.000.000 VNĐ |
| Gói 2: Cải tạo toàn diện chung cư cũ (Full Renovation) | Đập thông vách bếp mở, cải tạo lại 2 nhà vệ sinh (chống thấm, ốp lát gạch, thay thiết bị vệ sinh), đóng lại trần thạch cao, đi lại điện nước bếp, sơn bả toàn căn, lát sàn gỗ + Full nội thất gỗ MDF lõi xanh | 28 – 38 ngày | 230.000.000 – 360.000.000 VNĐ |
| Gói 3: Hoàn thiện căn hộ bàn giao thô từ A–Z (Turnkey Raw Fit-out) | Xây tô tường ngăn phòng toàn căn, đi mới 100% hệ thống điện âm – nước âm – ống đồng máy lạnh, chống thấm & hoàn thiện 2 WC, cán nền lát gạch/sàn gỗ, trần thạch cao, sơn nước, cửa phòng + Full nội thất | 40 – 55 ngày | 390.000.000 – 650.000.000+ VNĐ |
Để xem chi tiết hồ sơ giấy tờ cần nộp cho Ban quản lý tòa nhà và khoản tiền ký quỹ trước khi khởi công sửa chữa, bạn hãy đọc ngay bài quy trình thi công nội thất trọn gói & thủ tục xin phép thi công chung cư cũng như 7 kinh nghiệm thuê thiết kế thi công nội thất không phát sinh.
Câu hỏi thường gặp khi cải tạo chung cư cũ & hoàn thiện căn hộ thô (FAQ)
1. Cải tạo đập tường bếp hoặc đục gạch nhà vệ sinh chung cư có cần xin giấy phép quận/phường không?
Nếu bạn chỉ tháo dỡ tường gạch ngăn nhẹ bên trong căn hộ (không can thiệp vào cột, dầm, vách bê tông chịu lực, không thay đổi mặt ngoài tòa nhà và không dịch chuyển trục ống thoát nước chính), bạn không cần xin giấy phép xây dựng của Quận mà chỉ cần nộp bộ Hồ sơ bản vẽ cải tạo để Ban quản lý tòa nhà / Chủ đầu tư thẩm duyệt và cấp Giấy phép thi công nội khu (thời gian duyệt từ 3–5 ngày làm việc). PRIMO sẽ đại diện chủ nhà thực hiện trọn gói thủ tục này.
2. Có thể vừa ở trong căn hộ vừa tiến hành cải tạo nội thất được không?
Nếu bạn chỉ thay mới tủ bếp hoặc đóng lại nội thất 1 phòng ngủ (Gói nhẹ), thợ PRIMO gia công sẵn 95% tại xưởng và chỉ vào lắp đặt trong 1–2 ngày nên gia đình vẫn có thể sinh hoạt bình thường. Tuy nhiên, nếu cải tạo toàn diện (có đục gạch, làm lại WC, xả nhám bả bột sơn nước toàn căn), gia đình nên tạm chuyển ra ngoài từ 2–3 tuần ở giai đoạn phần thô để tránh bụi mịn, mùi sơn và tiếng ồn.
3. Khi tháo dỡ gạch và tủ gỗ cũ ở tầng cao chung cư thì vận chuyển xà bần đi đâu?
Ban quản lý các tòa chung cư tại TP.HCM quy định rất nghiêm ngặt về giờ chuyển xà bần (thường chỉ cho chuyển bằng thang hàng vào khung giờ trưa hoặc sau 17h–21h tối). Đội thi công của PRIMO sẽ đóng toàn bộ xà bần vào bao tải dứa kín miệng, bọc lót sàn hành lang và thang máy, tập kết xuống hầm và có xe tải chở đi xử lý đúng nơi quy định ngay trong ngày.
4. Chế độ bảo hành cho phần chống thấm, điện nước âm khi cải tạo tại PRIMO như thế nào?
Khi ký hợp đồng cải tạo và hoàn thiện trọn gói tại Nội Thất PRIMO, toàn bộ hạng mục chống thấm sàn WC, hệ thống điện nước âm tường và đồ gỗ nội thất đều được bảo hành kỹ thuật 24 tháng kèm hồ sơ bản vẽ hoàn công MEP lưu trữ lâu dài để hỗ trợ gia chủ bất cứ khi nào cần bảo trì.
Bạn đang có căn hộ chung cư cũ cần “lột xác” hoặc vừa nhận bàn giao căn hộ thô?
Liên hệ ngay với Nội Thất PRIMO để Kỹ sư xây dựng & Kiến trúc sư đến tận công trình khảo sát kết cấu, đo đạc miễn phí và lập phương án cải tạo kèm bảng dự toán BOQ chi tiết nhất.
Nhận Báo Giá Cải Tạo & Hoàn Thiện Trọn Gói Đặt Lịch Kỹ Sư Khảo Sát Miễn Phí
