Khảo sát hiện trạng công trình: Những yếu tố cần lưu ý trước khi thi công nội thất

1. Giới thiệu kỹ thuật: tại sao khảo sát hiện trạng là bước nền móng

Thi công nội thất không phải chỉ là trang trí, hoàn thiện – mà bắt đầu từ việc hiểu rõ hiện trạng.
Khảo sát giúp phát hiện khiếm khuyết kết cấu, nứt, thấm, độ ẩm,… nhằm quyết định biện pháp xử lý trước khi thi công hoàn thiện.
Theo các tiêu chuẩn quốc tế (ví dụ tiêu chuẩn sai số trong xây dựng như DIN 18201 về tolerances in building) thì sai số hay độ không hoàn hảo của bề mặt/tường/sàn nếu vượt mức cho phép sẽ gây ảnh hưởng lớn tới thẩm mỹ & tuổi thọ công trình.

2. Các bước khảo sát hiện trạng chi tiết & tiêu chuẩn áp dụng

Bước	Việc cần làm	Yêu cầu tiêu chuẩn / Chú ý kỹ thuật
2.1. Chuẩn bị	– Thu thập hồ sơ thiết kế, bản vẽ hiện trạng nếu có. – Xác định mục đích khảo sát (nội thất mới, cải tạo, sửa chữa…). – Trang bị dụng cụ: thước dây, máy đo laser, máy đo độ ẩm, máy đo phẳng, máy ảnh/tổng hợp hình ảnh	Đảm bảo dụng cụ đo đã được hiệu chuẩn (calibration) đúng tiêu chuẩn đo lường để sai số trong phép đo được kiểm soát.
2.2. Đo đạc kích thước thực tế	– Đo chiều dài, rộng, cao phòng, vị trí cửa sổ, cửa ra vào, dầm, cột, các hệ thống kỹ thuật âm (ống, ống điện…) – Đo lại các vị trí gắn thiết bị, ổ điện, công tắc, ống cấp thoát nước – Kiểm tra độ phẳng sàn / tường / trần bằng thước dài hoặc máy đo phẳng	Theo tiêu chuẩn sai số (tolerances) áp dụng – ví dụ DIN 18201 quy định sai số cho bề mặt xây dựng, để đảm bảo bề mặt phẳng phù hợp khi lắp đặt vật liệu hoàn thiện.
2.3. Kiểm tra kết cấu tường, trần, sàn	– Xác định loại vật liệu xây dựng (gạch, bê tông, thạch cao, tường chịu lực vs không chịu lực…) – Kiểm tra hiện trạng nứt: vị trí, chiều dài, mức độ lan rộng, độ sâu – Kiểm tra nếu có dấu hiệu thấm, loang ẩm, bong tróc bề mặt – Kiểm tra độ nghiêng, lún, biến dạng nếu là công trình cải tạo lớn	Theo các tiêu chuẩn xây dựng VN và quốc tế: các vết nứt nếu vượt giới hạn (ví dụ nứt sàn, tường lớn hơn 2 mm) có thể cần báo cáo kỹ thuật để xử lý chuyên sâu; kiểm soát độ ẩm (tường/sàn) trước khi ốp lát hoặc sơn – độ ẩm tối đa cho phép thường < 12–15% tùy loại vật liệu.
2.4. Hệ thống điện nước & kỹ thuật âm	– Xác định toàn bộ hệ thống kỹ thuật âm có sẵn: đường ống cấp nước, thoát nước, điện âm, điều hòa, thông gió – Kiểm tra chất lượng ống, mối nối, van khóa, độ rò rỉ nếu có – Kiểm tra áp lực nước, tốc độ dòng chảy, độ thoát nước – Kiểm tra tính an toàn điện: cách điện, nối đất, khả năng chịu tải của mạng điện	Áp dụng theo tiêu chuẩn điện nước của Việt Nam: đảm bảo lắp đặt đúng cách, an toàn, theo bản vẽ kỹ thuật; sử dụng vật liệu đạt chuẩn, kiểm tra thử hệ thống trước khi đóng tường/trần.
2.5. Độ ẩm, ánh sáng & thông gió	– Đo độ ẩm của sàn/tường/ trần tại nhiều vị trí – Đánh giá nguồn sáng tự nhiên: hướng sáng, lượng ánh sáng vào phòng, ảnh hưởng của ánh sáng lên vật liệu – Đánh giá sự thông gió tự nhiên và cơ khí (nếu có) – Kiểm tra yếu tố nhiệt độ, bóng râm, tia UV nếu ảnh hưởng tới vật liệu hoàn thiện	Vật liệu hoàn thiện cần có độ ẩm dưới chuẩn; ánh sáng đủ để tránh ẩm mốc, tác hại UV; theo các tiêu chuẩn chiếu sáng và thông gió trong xây dựng nhằm sức khỏe người sử dụng.
2.6. Tài liệu & báo cáo khảo sát	– Chụp hình ảnh hiện trạng toàn diện, từ tổng thể đến chi tiết – Vẽ sơ đồ mặt bằng hiện trạng có ghi rõ các vị trí đo, các hạng mục cần xử lý – Ghi chép chi tiết phát hiện lỗi / khiếm khuyết – Đề xuất biện pháp xử lý (nếu có)	Báo cáo cần rõ ràng, dễ hiểu cho đội thi công và khách hàng; có bản vẽ minh họa； các phát hiện vượt chuẩn cần chú thích & ưu tiên xử lý.

3. Một vài tiêu chuẩn & sai số cho phép thường dùng

Sai số độ phẳng (floor flatness / surface flatness): dùng máy đo phẳng hoặc thước phẳng (straightedge), khoảng cách sai lệch giữa các điểm không nên quá một mức cho phép tùy vật liệu (ví dụ sàn xi măng trước khi lát gạch hoặc lát sàn gỗ < ±2 mm trên khoảng cách 1 m)
Sai số kích thước: khi đo cửa, cửa sổ, vị trí đồ gỗ – sai số đo nên trong khoảng ±5 mm để tránh ảnh hưởng khi lắp đặt hoàn thiện
Độ ẩm tường/sàn: mức độ ẩm đo được phải dưới ngưỡng cho phép trước khi thi công sơn, ốp lát (nhiều tài liệu trong nội thất đặt mức độ ẩm tường < 12–15%, tuỳ loại sơn, gạch, gỗ)
Độ nghiêng, biến dạng kết cấu: nếu là công trình cải tạo, nhà cũ, cần kiểm tra độ lệch dầm, cột, lún nền — nếu vượt số liệu thiết kế hoặc vượt giới hạn cho phép thì cần xử lý trước

4. Lỗi thường gặp khi khảo sát sơ sài & hậu quả

Sai số đo đạc dẫn tới lắp đặt đồ gỗ, ốp lát bị lỗi, khe hở, không đồng đều
Bỏ sót hệ thống điện/nước âm dẫn tới phải đục phá sau khi hoàn thiện → tốn kém, ảnh hưởng thẩm mỹ
Không kiểm tra độ ẩm gây ẩm mốc, bong tróc sơn, hư hại vật liệu hoàn thiện
Không đánh giá ánh sáng & thông gió tốt → không gian thiếu ánh sáng, bí gây cảm giác khó chịu, ảnh hưởng tới sử dụng

5. Hướng dẫn thực hành: Checklist khảo sát

Dưới đây là bảng checklist bạn có thể sử dụng khi khảo sát thực tế:

—

Khảo sát hiện trạng công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật không chỉ giúp tránh sai sót trong thi công nội thất mà còn đảm bảo tính thẩm mỹ, chất lượng, độ bền của công trình về sau. Với các bước chi tiết & tiêu chuẩn như trên, quá trình thi công sẽ được chuẩn hóa hơn, tăng hiệu quả và giảm lãng phí.